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Lexique immobilier :

 

Agent immobilier : l’agent immobilier est un intermédiaire entre le propriétaire d’un bien (qui souhaite le vendre ou le louer) et les vendeurs ou locataires potentiels. Il touche une rémunération ou commission sur les biens vendus ou les loyers.

 

Apport personnel : l’apport personnel représente les fonds propres de l’emprunteur qu’il investit dans le financement du projet. Quand il est question de l’apport personnel, on le met en pourcentage du montant total à financer. Exemple : Votre projet coûte 100 000€ et votre apport personnel est de 10 000 €. On dira donc qu’il se monte à 10% de la valeur du bien à acquérir.

 

ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) : il s’agit d’un organisme public, subventionnant les propriétaires, bailleurs ou locataires dans la réalisation de travaux.

 

Assurance : contrat par lequel, moyennant une prime, l’assureur s’engage à indemniser une partie en cas d’accident. Dans l’immobilier l’assureur s’engage à se substituer (totalement ou partiellement) à l’emprunteur en cas de défaillance, dans le remboursement de son prêt.

 

Assurance décès-invalidité : obligatoire pour contracter un prêt immobilier, l’assurance décès-invalidité permet à la banque de continuer à percevoir le remboursement du prêt, même en cas de décès ou d’un état d’invalidité de l’emprunteur.

 

Assurance perte d’emploi : assurance facultative, elle permet la prise en charge temporaire, totale ou partielle des échéances de l’emprunteur dans le cas où celui-ci perdrait son emploi.

 

Cadastre : il s’agit d’un document établi par les communes recensant l’ensemble des propriétés foncières présentes sur leur zone. Chaque mairie met ce document à disposition de façon gratuite.

 

Capacité de remboursement : elle représente le montant maximum que l’emprunteur peut consacrer au remboursement de son emprunt, tout en prenant en compte ses charges récurrentes. Elle ne doit pas dépasser 33% des revenus du ménage.  Exemple : Vous gagnez 2000€ par mois. 33% de 2000€ représentent 660€, que vous pouvez consacrer à votre prêt. Or vous avez déjà le remboursement d’un crédit auto de 230 € par mois. Votre capacité de remboursement est donc de 660-230=430€.

 

Caution : la caution est une personne qui accepte de garantir le remboursement d’un crédit immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur.

 

CEL (Compte Épargne Logement) : il s’agit d’un compte sur lequel un particulier peut épargner et ensuite bénéficier de taux avantageux pour un prêt immobilier. Le CEL est basé sur le même principe épargne-emprunt que le PEL (Plan Épargne Logement) mais il est nettement moins performant.

 

COS (Coefficient d’Occupation des Sols) : exprimé en pourcentage, il correspond à la partie d’un terrain réservé à la construction. Exemple : un COS de 0,5 signifie que seuls 50% de la surface du terrain peut être construite.

 

Compromis de vente : également appelé « promesse de vente synallagmatique » c’est l’acte par lequel le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter. Il précise les conditions de vente et est généralement accompagné d’un acompte. À l’inverse de la promesse de vente, cet acte entraîne la vente ferme et définitive du bien. Seules certaines conditions peuvent rendre le contrat nul.

 

Conditions suspensives : il s’agit des conditions suspendant l’exécution d’un contrat si un événement ne se réalise pas. Autrement dit un contrat ne pourra se conclure que si un événement prévu se réalise.

 

Contrat de prêt : il correspond à l’offre de prêt une fois que celle-ci a été acceptée par toutes les parties engagées par le prêt.

 

Contrat de réservation : il s’agit d’un contrat de vente préliminaire entre un acquéreur et un promoteur, signé avant la construction du bien ou en état futur d’achèvement.

 

Copropriété : séparé en parties communes et parties privées, c’est un bien détenu par plusieurs personnes de façon séparée, sans qu’elles aient un lien entre elles.

 

Courtier : intermédiaire professionnel, son rôle est de mettre en relation un particulier et des organismes de crédit. Il négociera pour l’emprunteur potentiel les meilleures conditions de financement adaptées à sa situation.

 

Délai de réflexion : correspond au délai de 10 jours dont dispose l’emprunteur potentiel pour accepter ou refuser une offre de prêt.

 

Débours : il s’agit de l’ensemble des frais engagés par un notaire pour la conclusion d’une vente.

 

Différé d’amortissement : dans certains cas, le remboursement du capital et/ou des intérêts n’interviendra qu’à compter d’une période déterminée. On parle dans ce cas de différé d’amortissement.

 

Euribor : l’Euribor est un indice de référence du marché monétaire, sur lequel se base la plupart des organismes financiers pour appliquer un taux à un prêt immobilier.

 

Frais de dossier : il s’agit de frais exigés par l’établissement prêteur pour la mise en place d’un prêt immobilier. Ceux-ci varient selon les organismes et peuvent être négociables.

 

Garantie : la garantie correspond à un mécanisme permettant à l’organisme prêteur de s’assurer du remboursement de son capital en cas de défaillance de l’emprunteur.

 

Hypothèque : il s’agit d’une des garanties, qui permet au créancier d’une dette (l’établissement prêteur dans la plupart des cas) de faire vendre le bien et utiliser le produit de la vente pour obtenir son remboursement.

 

Indemnités de remboursement anticipé : ce sont des pénalités à verser à l’établissement financier dans le cas où le prêt est remboursé avant l’échéance prévue. Cela peut arriver dans le cas d’une entrée d’argent imprévue (héritage).

 

Intérêt : il s’agit du montant versé pour la rémunération du crédit. Il est accompagné dans la plupart des cas du remboursement d’une partie du capital.

 

Mainlevée : il s’agit d’un acte qui met un terme à l’hypothèque sur un bien, une fois que l’emprunt a été remboursé.

 

Notaire : professionnel dont le but est de conseiller et assurer la conclusion de la transaction dans les meilleures conditions possibles pour toutes les parties.

 

Offre de prêt : correspond à une proposition faite par la banque pour un prêt. Elle doit détailler les conditions de l’emprunt et comporter certaines mentions obligatoires.

 

PAS (Prêt d’Accession Sociale) : c’est un prêt mis en place afin de faciliter l’accès à la propriété des ménages à revenus modestes. Il y a certaines conditions, notamment de revenu, à remplir pour pouvoir en bénéficier.

 

Prêt conventionné : il s’agit d’un prêt aidé, proposant des taux d’intérêt intéressants et d’autres avantages. Certaines conditions sont à respecter pour pouvoir y prétendre.

 

Prêt in fine : montage financier dont le principe est de ne pas payer le capital, mais uniquement les intérêts, dans un but d’avantages fiscaux. Le capital sera payé à l’échéance de l’emprunt.

 

Prêt multipalier : lors de la souscription à plusieurs emprunts (dont le montant des échéances et la durée sont différents), le prêt multipalier permet de « lisser » les mensualités. Ainsi celles-ci seront du même montant tout au long du remboursement des emprunts, permettant une gestion plus simple du budget du ménage.

 

Prêt relais : le prêt relais est un montage financier permettant l’acquisition d’un bien en attendant la vente d’un autre bien.

 

Privilège de Prêteur de Deniers : garantie semblable à l’hypothèque, sauf qu’elle prime sur l’hypothèque. Le créancier privilégié sera donc toujours prioritaire par rapport aux autres créanciers dans le remboursement d’une dette.

 

Promesse de vente : il s’agit de « l’avant-contrat » signé entre un acquéreur et un vendeur, dans lequel l’acheteur s’engage à acheter et le vendeur à vendre dans les conditions stipulées.

 

Résidence principale : elle correspond au logement où le ménage réside habituellement (en principe au minimum 8 mois par an).

 

Résidence secondaire : elle correspond à un logement qui n’est pas principal. Ce n’est pas là que réside de façon permanente un ménage.

 

Saisie immobilière : opération par laquelle un créancier se saisit d’un ou plusieurs biens, appartenant à son débiteur, dans le but de les vendre pour récupérer sa créance.

 

SCI (Société Civile Immobilière) : il s’agit d’une société à forme civile dont l’objet est la gestion et administration de biens immobiliers.

 

Taux capé : le taux capé concerne le taux variable et signifie qu’un plafond de variation est appliqué au taux. Celui-ci ne pourra pas augmenter ou diminuer plus qu’un certain taux, généralement compris entre 1 et 4%.

 

TEG (Taux Effectif Global) : il s’agit du taux représentant le coût total du crédit. Il prend en compte, outre le taux nominal, tous les éléments exigés par l’établissement financier pour accepter l’octroi du prêt, comme les assurances ou frais de dossier.

 

Taux fixe / variable : par taux fixe on fait référence à un taux d’intérêt de l’emprunt qui ne sera pas amené à varier durant toute la durée du prêt, contrairement au taux variable qui lui peut évoluer, à la hausse comme à la baisse.

 

Taux nominal : c’est le taux de base de l’emprunt. Il ne prend pas en compte les frais d’assurance ou frais de dossier. C’est la rémunération du service de l’emprunt.

 

VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : Vente des droits liés à un sol, par lequel l’acquéreur devient propriétaire du terrain, des constructions existantes, en cours et à venir.

 

L’établissement des taux de prêt immobilier.

 

Afin de vous aider à comprendre le système d’élaboration des taux et de vous diriger vers quels indices surveiller, cet article aura pour but de répondre à la question : Comment sont établis les taux des prêts immobiliers?

 

Le principe est globalement le même pour les prêts à taux fixe et les prêts à taux variable. L’établissement financier observe l’évolution d’un indice et y ajoute une marge.

 

Prêts à taux fixe.

Les prêts à taux fixe, proposés  par les établissements financiers pour les crédits immobiliers, sont basés sur l’indice TEC 10 : Taux de l’Échéance Constante à 10 ans.

Le calcul du TEC 10 correspond au taux auquel l’état emprunte. Si vous poursuivez vos recherches d’information, vous tomberez sur la notion d’OAT (Obligation Assimilable au Trésor) qui constitue la forme privilégiée d’emprunt de l’état. C’est à partir de ces valeurs qu’est établi le TEC 10.

 

Le TEC 10 est un indice important à surveiller si vous envisagez d’emprunter à taux fixe. En effet, c’est lui qui sert de référence aux banques, qui lui appliquent ensuite une marge qui sera le taux fixe de l’emprunt. Les taux consentis par les organismes financiers aux particuliers seront donc toujours plus élevés que le TEC 10. En cas d’augmentation du TEC10, les futurs emprunteurs peuvent donc s’attendre à une augmentation des taux que leur proposeront les banques. Inversement, si le TEC 10 chute, ils sont en mesure d’espérer des taux moins élevés.

 

Le TEC 10 est calculé quotidiennement et émis par l’Agence France Trésor. Il est cependant publié sur de nombreux autres sites, notamment des sites d’information sur les crédits immobiliers.

 

Si l’on observe l’évolution du TEC 10 depuis le 01 juin 2006, on constatera que celui-ci a eu une tendance plutôt à la hausse jusqu’en juin 2008, puis à la baisse jusqu’à fin 2010, où il est reparti à la hausse.

 

Prêts à taux variable.

Les prêts à taux variable sont généralement basés sur l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate). Il est le taux interbancaire pour la rémunération des dépôts de la zone euro, c’est-à-dire qu’il correspond au prix auquel les établissements bancaires de la zone s’échangent de l’argent à court terme. L’Euribor 3 mois (ajusté tous les 3 mois) et l’Euribor 1 an (ajusté tous les ans) sont les indices les plus utilisés.

 

À l’Euribor (ou tout autre indice de référence servant de base pour la fixation du crédit à taux variable) s’ajoute une marge, comprise en 0.5% et 1.5% selon les établissements.

Autant quand un emprunteur envisage de demander un prêt à taux fixe il peut observer le comportement du TEC 10. Autant quand il s’agit d’un prêt à taux variable c’est l’Euribor qui est l’indice le plus pertinent à étudier.

 

Les garanties

 

Une garantie est un mécanisme qui permet au prêteur de s’assurer du remboursement du crédit, et ce même en cas de défaillance de l’emprunteur. Ainsi les organismes financiers n’accepteront de financer votre projet immobilier que s’ils obtiennent les garanties suffisantes les protégeant au cas où vous seriez dans l’incapacité d’assumer les mensualités du prêt.

 

4 types de garantie existent :

- l’hypothèque,

- l’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (PPD),

- la caution mutuelle,

- la caution solidaire d’un particulier.

 

1. L’hypothèque.

Traditionnelle, il s’agit d’une des garanties la plus répandue. Dans le cas où l’emprunteur ne fait pas face aux remboursements des échéances de son emprunt, le créancier peut faire saisir le bien et le vendre aux enchères. Il utilisera ensuite le montant de la vente pour récupérer les sommes qui lui sont dues. L’hypothèque occasionne des frais qui peuvent être importants pour l’emprunteur qui est celui qui doit les assumer. L’hypothèque doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire.

 

L’hypothèque est valable pendant toute la durée du prêt allongée de 2 ans. Si le bien est revendu avant ce délai, le nouvel acquéreur devra demander à l’ancien propriétaire de procéder à la mainlevée de l’hypothèque. En effet, si cela n’est pas fait et que la banque n’obtient pas le remboursement de l’emprunt, celle-ci pourra faire vendre le bien pour récupérer son investissement, et ce même si le propriétaire a changé. Dans le cas d’une mainlevée d’hypothèque, l’emprunteur devra acquitter des frais qui permettront l’attestation du remboursement du prêt et la radiation de l’hypothèque.

 

2. Privilège de Prêteur de Deniers (PPD).

Les effets du Privilège de Prêteur de Deniers, garantie uniquement applicable dans le cas d’acquisition de biens immobiliers, sont très semblables à ceux de l’hypothèque. L’organisme prêteur peut faire vendre le bien en cas de défaillance de l’emprunteur et se faire payer avec le produit de la vente. Le PPD prime sur toutes les autres garanties s’il est inscrit à la conservation des hypothèques dans les 2 mois suivant la vente. Le système de mainlevée est le même que celui pour l’hypothèque. Comparativement à celle-ci le PPD a un coût moins élevé car il est dispensé de taxes de publicité foncière.

 

3. Caution mutuelle.

Des sociétés sont spécialisées dans le cautionnement, c’est-à-dire qu’elles perçoivent une rémunération. En échange de celle-ci elles acceptent de se substituer à l’emprunteur en cas de défaillance. Facile à mettre en place, c’est une garantie efficace pour l’organisme prêteur, mais également rassurante pour l’emprunteur. En effet la saisie et la vente du bien n’intervient qu’en tout dernier recours dans les cas de cautionnement mutuel, contrairement à l’hypothèque ou le PPD qui peut conduire cette procédure plus rapidement. En outre le coût est beaucoup moins élevé que pour les 2 garanties vues précédemment.

 

4. Caution d’un particulier.

Dans le cas de caution solidaire d’un particulier, ce dernier s’engage à faire face aux échéances du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. C’est un acte qui peut se révéler lourd de conséquence pour la personne qui se porte caution, car celle-ci peut être amenée à payer le remboursement du capital, les intérêts y correspondant, les éventuels intérêts de retard et éventuels frais de procédure. Il existe 2 types de caution d’un particulier :

-       La caution simple, qui intervient uniquement dans le cas où tous les recours ont été utilisés;

-       La caution solidaire, plus répandue, qui intervient dès que l’emprunteur fait preuve de défaillance, sans chercher d’autres recours.

Dans le cas où plusieurs personnes se portent caution, elles ne sont engagées que pour leur part, déterminée préalablement, si la caution est simple. Cependant, dans la configuration de caution solidaire, toutes les personnes sont engagées pour l’ensemble de la créance.

 

La protection de l’emprunteur

Parce que l’acquisition d’un bien immobilier et la souscription au(x) crédit(s) le finançant est un acte lourd de conséquences et à long terme, le législateur a mis en place des mesures pour protéger l’emprunteur.

Voici donc un récapitulatif de vos droits en tant qu’emprunteur ou emprunteur potentiel.

 

La loi Scrivener régit depuis 1979 le cadre réglementaire des prêts immobiliers contractés par les particuliers d’un montant supérieur à 21 343€. Afin de leur offrir une protection et leur garantir un niveau minimal d’information, la loi Scrivener agit sur plusieurs étapes :

-       lors de l’offre de prêt,

-       lors du contrat de prêt,

-       pendant le prêt.

L’offre de prêt :

Mentions obligatoires :

La loi oblige l’établissement financier à indiquer dans son offre de prêt un certain nombre d’informations à l’emprunteur éventuel afin que celui-ci puisse accepter ou pas l’offre avec tous les éléments en sa possession.

Information devant être transmises par l’offre de prêt :

-       montant du prêt,

-       taux effectif global (TEG),

-       coût total de l’emprunt, incluant les intérêts, frais de dossier, frais d’assurances et autres frais,

-       identification de chacune des parties intervenant dans le prêt (emprunteurs et co-emprunteurs, établissement prêteur…),

-       type de prêt (prêt amortissable, relais, in fine…),

-       type de bien financé (logement neuf, ancien, terrain nu, construction…),

-       date de déblocage des fonds,

-       tableau d’amortissement,

-       assurances exigées pour l’octroi du prêt,

-       éventuel recours à d’autres garanties (hypothèque, cautionnement…).

 

Délai de réflexion :

Une fois l’offre de prêt émise et transmise par courrier à l’emprunteur potentiel, celui-ci dispose d’un délai de 10 jours pour étudier l’offre et déterminer si elle lui convient. Il peut durant ce délai étudier d’autres offres qu’il aura également reçues de la part d’autres établissements financiers. À l’issue du délai, l’emprunteur devra faire connaître à la banque s’il accepte l’offre. Ce délai ne peut pas être réduit.

Cependant lorsque l’offre de prêt est émise, l’établissement est tenu de la maintenir aux mêmes conditions pendant 30jours au total. Ce qui permet à l’emprunteur de disposer d’un délai supplémentaire de 20 jours pour la comparer à d’autres offres.

 

 

Le contrat de prêt :

Acceptation de l’offre de prêt :

L’offre de prêt doit être acceptée et validée par l’emprunteur et co-emprunteur, mais également par toutes les personnes physiques se portant caution en cas de défaillance de l’emprunteur.

 

Pas de versements en avance :

Aucun versement ou paiement ne peut être exigé par l’établissement financier avant l’acceptation définitive de l’offre de prêt.

Condition suspensive et contrat de prêt :

Une condition suspensive est une condition qui, si elle se réalise, fait naître un événement. Si elle ne se réalise pas, l’événement n’aura pas lieu.

Dans notre cas, la condition suspensive est l’obtention d’un prêt. L’événement qui en dépend est la conclusion de la transaction. Ainsi si l’acquéreur potentiel obtient une offre de prêt correspondant aux caractéristiques de financement décrites dans la promesse de vente, la condition est considérée remplie. Il n’y a donc pas de raison valable pour annuler la vente, l’emprunteur devra acquérir le bien, et ce même s’il décide de ne pas accepter l’offre de prêt qui lui a été faite.

Une fois que l’emprunteur a obtenu son prêt immobilier, si la transaction ne se fait pas pour une raison indépendante de son fait*, celui-ci sera libéré de ses engagements envers l’établissement financier qui lui aura octroyé le crédit. L’annulation de la transaction doit avoir lieu dans un délai de 4 mois suivant l’obtention du prêt.  L’emprunteur devra alors rembourser les sommes qui lui ont été versées (plus les intérêts correspondant).

* Exemple : un acquéreur cumule souvent plusieurs prêts pour financer son projet immobilier. Dans un tel cas, chaque organisme prêteur doit être informé des autres emprunts souscrits pour l’acquisition. Si l’acquéreur n’obtient pas l’un des prêts, correspondant au moins à 10% du montant total emprunté, le contrat de vente de vente est alors annulé et l’emprunteur sera libéré de ses obligations.

Si l’acquéreur ne compte pas financer le bien par un crédit, cela doit être indiqué dans la promesse de vente.

En cours de contrat

Remboursement anticipé :

Le législateur estime que l’emprunteur doit pouvoir solder son prêt avant son terme s’il le souhaite. En principe, un remboursement en avance, anticipé entraine des pénalités que l’emprunteur doit verser à l’établissement prêteur. Afin de limiter d’éventuels abus, il a été imposé que le montant de ces indemnités ne puisse pas dépasser 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts.

 

Exécution du contrat de prêt :

Dans les cas de construction de logement neuf, en cas de litige entre l’emprunteur et le professionnel en charge de la construction, le versement des mensualités du crédit peut être temporairement suspendu, jusqu’à la résolution du conflit. Cette suspension ne peut être décidée que par le tribunal, et une fois une entente trouvée, les mensualités non réglées devront être régularisées.

 

Étapes pour l’obtention d’un crédit et l’achat

 

Pour aller dans le bon ordre, ne rien oublier, ne pas sauter d’étapes, voici un guide vous indiquant la marche à suivre dans l’acquisition d’un bien immobilier et la souscription de son prêt.

 

I. Évaluez votre situation et recherchez votre bien.

 

Avant tout, évaluez le plus fidèlement possible vos besoins et votre situation, afin que lorsque vous trouviez le bien tant convoité, vous puissiez être réactif et procéder à l’achat dans les plus brefs délais.

 

A. Acquérez les concepts fondamentaux du monde immobilier.

Avant tout il s’agit d’appréhender le monde immobilier pour déterminer de façon globale ce dans quoi vous allez vous engager :

-       comprendre le système : Comment se fait l’achat d’un bien immobilier? …

-       définir les différents intervenants et leur rôle : Qu’est-ce qu’un agent immobilier? Qu’est-ce qu’un notaire? Qu’est-ce qu’un courtier? Quels sont leurs rôles? Aurai-je besoin de leurs services? …

-       saisir les avantages et inconvénients des divers bien : Quels sont les avantages (fiscaux ou autres) de l’immobilier ancien, immobilier ancien classé, immobilier neuf, achat de terrains nus, construction de biens, travaux? Quels sont au contraire leurs inconvénients? Qu’est-ce qui correspond à ma situation?…

 

B. Définissez les bases de votre projet.

Analysez votre situation et votre projet.

-       dans quoi est-ce que je souhaite investir?

-       combien puis-je emprunter?

-       à combien se monte mon apport personnel?

-       combien puis-je consacrer au remboursement de mon emprunt par mois, en prenant en compte mes revenus et charges récurrentes?

-       sur combien de temps est-ce que j’envisage rembourser mon emprunt?

 

C. Déterminez votre type de crédit immobilier.

Il s’agit à cette étape de déterminer quel(s) crédit(s) est(sont) le(s) plus adapté(s) à votre situation et vos envies.

-       puis-je avoir accès à des prêts aidés comme le prêt à taux zéro plus, prêt conventionné, prêt à l’accession sociale, prêt 1% logement…?

-       est-ce qu’un prêt à taux fixe ou à taux variable est plus adapté à ma situation?

-       est-ce qu’un prêt relais est nécessaire dans mon cas?

-       est-ce qu’un prêt in fine est avantageux dans mon cas?

-       est-ce que je dispose de PEL ou CEL?

 

D. Évaluez vos autres frais et leur montant.

-       Identifiez votre assurance du crédit immobilier. La souscription aux assurances est obligatoire pour avoir accès au crédit. Il s’agit ici de savoir lesquelles sont nécessaires, lesquelles vous correspondent le mieux…

-       Définissez votre type de garantie. Comme pour les assurances, des garanties seront exigées par l’organisme prêteur. Découvrez les différents types de garantie et leur coût, lesquelles sont le plus adaptées à voter situation…

 

Signez le compromis de vente.

 

Vous avez trouvé le bien que vous recherchiez. À priori il entre dans votre budget, il correspond à vos attentes et à vos envies, bien situé. Bref il est fait pour vous. Vous signez donc avec l’acheteur un compromis de vente. Par cet acte, l’acheteur s’engage à vous vendre le bien, et vous, vous vous engagez à le lui acheter. Le compromis de vente stipule les modalités de la vente.

 

II. Recherchez votre crédit.

 

C’est là que votre recherche d’information préalable vous sera utile. Vous connaissez déjà la marche à suivre, vous avez une idée assez précise de ce dont vous avez besoin, vous savez à quoi vous attendre et peut-être même vers qui vous diriger sans perdre de temps.

Vous avez la possibilité à ce moment de rencontrer plusieurs établissements vous-mêmes afin de comparer les offres qui vous sont faites, ou bien de contacter un courtier qui recherchera votre crédit pour vous et en négociera les termes.

 

III. Montez votre dossier.

 

Une fois que la proposition de prêt vous correspondant le mieux est sélectionnée, vous devrez monter un dossier pour l’établissement prêteur. Celui-ci comprendra votre état civil, les preuves de vos revenus, la source de votre apport personnel, votre statut professionnel…

 

IV. Obtenez l’accord de principe de votre établissement financier.

 

Indispensable pour la poursuite du projet, cet accord stipule que l’établissement accepte de vous accorder le prêt, compte tenu des garanties que vous lui avez présenté. Vous pouvez obtenir plusieurs lettres d’accord de plusieurs établissements différents.

 

V. Obtenez l’offre de prêt officielle.

 

Cette offre de prêt est un document recensant toutes les caractéristiques du prêt.

 

VI. Utilisez votre délai de réflexion.

 

Une fois l’offre de prêt émise, vous avez 10 jours pour l’accepter ou la refuser. Ce délai obligatoire ne peut être raccourci et vous permettra de réaliser si ce bien vous correspond vraiment.

 

VI. Acceptez l’offre de prêt.

 

Une fois l’offre de prêt acceptée et retournée à l’établissement dans le délai déterminé, vous vous engagez définitivement à souscrire votre prêt auprès de cet établissement, et celui-ci ne pourra plus vous le refuser.

 

VII. Obtenez les fonds.

 

Le déblocage des fonds intervient après l’acceptation de l’offre de prêt, mais à différent moment selon le type de bien. Ainsi si vous achetez un logement clé en main ou ancien ça sera à la signature de l’acte de vente, ou d’après un échéancier prévu en cas de construction de maison individuelle, vente en l’état futur d’achèvement ou de travaux.

 

VIII. Signez l’acte de vente.

 

C’est l’acte par lequel vous deviendrez propriétaire de votre bien immobilier. Il confirme les éléments du compromis de vente, et doit être rédigé par un notaire et signé en sa présence. Peu de temps après la signature de l’acte de vente, le nouveau propriétaire recevra un titre de propriété.

 

IX. Remboursez le prêt.

 

Le premier remboursement du prêt intervient 1 mois après la signature de l’acte de vente. Il ne vous reste donc qu’à rembourser votre emprunt et profiter de votre bien.

Comprendre le calcul du TEG

Conçu pour permettre à l’emprunteur potentiel de connaître le coût total et précis de son emprunt, il est obligatoire pour les organismes de crédit et banques de diffuser le Taux Effectif Global (TEG) du prêt. En effet, dans le cas où ceux-ci ne le feraient pas connaître au client ou lui fourniraient un TEG erroné, ils sont passibles de sanctions pénales et/ou civiles. Ainsi en utilisant le TEG comme base de comparaison, les particuliers ont accès à un indicateur fiable, ne pouvant pas être contesté.

Comment se calcule le TEG?

Le TEG, Taux Effectif Global, est un calcul complexe prenant en compte tous les frais obligatoires pour l’obtention du prêt :

-       le taux d’intérêt nominal du prêt,

-       les frais de dossier,

-       les frais de garantie,

-       les frais d’assurance obligatoires.

Nous allons donc étudier la définition et l’impact de ces différents postes sur le TEG.

1. Le taux d’intérêt nominal :

Le taux d’intérêt nominal entrant en compte dans le calcul du TEG correspond au taux d’intérêt appliqué pendant toute la durée du prêt.

Dans la configuration d’un prêt à taux fixe, il s’agit du taux nominal.

Dans la configuration d’un prêt à taux variable, le taux est amené à être révisé et évoluer. Pour le calcul du TEG, on utilisera donc le taux déterminé pour la première période. Il faut donc être très prudent dans l’utilisation du TEG dans ce cas là, étant donné que le taux nominal ne sera pas continuellement le même, et augmentera ou baissera selon les cas. Cependant, les modalités de révision du taux variable devront figurer clairement dans l’offre de prêt, et l’emprunteur devra avoir conscience de cet aspect là.

2. Les frais de dossier :

Les frais de dossier servent à financer le travail fourni par le conseiller de l’établissement bancaire qui vous accordera le prêt. Ils s’élèvent aux alentours de 1% du montant accordé, mais son souvent encadrés par un seuil minimum et un seuil maximum différents selon les établissements. Ils représentent donc une faible part du coût total de l’emprunt.

Lors d’un bon dossier, l’emprunteur peut tenter de négocier ses frais de dossier et ainsi diminuer le TEG. Ils sont cependant très faibles, voire inexistants pour les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro plus.

3. Les frais de garantie (hors assurance) :

Les frais de garantie sont indispensables pour obtenir un prêt. Ce mécanisme, légal, permet à l’organisme prêteur d’être protégé et de continuer à percevoir le remboursement du prêt, en cas de défaillance de l’emprunteur. Plusieurs types de garanties existent et les 3 plus répandues sont l’hypothèque, le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) et le système de caution. Chacune de ces garanties engendrent des coûts qu’il convient d’intégrer dans le calcul du TEG. Par exemple les frais d’hypothèques représentent environ 2% du montant du prêt accordé. En convainquant l’organisme prêteur de souscrire à certains types de garanties plutôt qu’à d’autres, vous pourriez obtenir une diminution de votre TEG.

4. Les assurances :

Obligatoires pour obtenir un emprunt, le calcul du TEG doit intégrer le coût des assurances. En ajoutant le montant des primes aux mensualités du crédit, et en calculant le nouveau taux que cela représente, cela permet de plus s’approcher du coût réel de l’emprunt. Pensez que vous n’êtes pas dans l’obligation de prendre vos assurances chez votre organisme prêteur ou son partenaire. Vous pouvez souscrire à d’autres compagnies d’assurance et ainsi profiter de meilleurs tarifs que ceux initialement proposés. Cependant, veillez à ce que les garanties offertes soient identiques à celles exigées par la banque.

Prudence dans l’utilisation du TEG.

Si vous ne pensez pas souscrire vos assurances auprès de votre organisme prêteur, le TEG ne devra pas prendre en compte ces frais d’assurance.  Pensez donc à le préciser lors de chaque simulation de prêt que vous demanderez. Si vous demandez sans frais d’assurance chez certaines banques et ne le précisez pas pour d’autres, vous n’aurez donc pas la même base de comparaison.

En outre, lors de simulation en ligne de TEG, certains éléments ne sont pas pris en compte, comme le versement des frais de dossier en plusieurs fois.

 

Notaire

 

Que le financement de votre projet immobilier se fasse avec ou sans crédit, vous devrez passer devant un notaire pour finaliser votre transaction immobilière.

 

Son rôle est d’informer judicieusement le particulier (acheteur ou vendeur) dans le but de mener à terme l’opération immobilière et ce dans les meilleures conditions possibles.

 

Un seul notaire peut être en charge d’une opération immobilière. Cependant, n’hésitez pas à vous faire accompagner de votre propre notaire. En effet, cela n’entrainera aucun coût supplémentaire, car il est prévu que les frais soient divisés entre les notaires. Avoir son propre notaire peut donc éviter qu’une des parties ne se retrouve en situation de faiblesse par rapport à l’autre.

 

Les frais de notaire

 

Les frais de notaire sont composés de :

-       des honoraires qui rémunèrent le travail même du notaire,

-       des débours, sommes qui sont engagés par le notaire pour permettre la réalisation de la transaction, comme les frais de cadastre, de géomètre, d’hypothèque…

-       des droits dus au Trésor, collectés par le notaire et qu’il fera suivre aux personnes concernées.

Les honoraires

Les honoraires du notaire sont fixés par décret. Le type de logements (neuf ou anciens) n’intervient pas dans leur calcul, mais la valeur du bien aura un impact. En effet, les honoraires sont fixés selon un pourcentage du prix de vente, divisé en plusieurs tranches.

 

Tranche du prix de vente	Honoraires
Moins de 6 500€	4,00%
Entre 6 500€ et 17 000€	1,65%
Entre 17 000€ et 60 000€	1,10%
Plus de 60 000€	0,825%

 

Prenons l’exemple de l’achat d’un bien immobilier de 150 000€.

Le taux de 4,00% s’appliquera pour la tranche du prix de vente jusqu’à 6500€, soit 260€.

Le taux de 1,65% s’appliquera pour la tranche du prix de vente comprise entre 6500 € et 17 000€, soit 173,25€.

Le taux de 1,10% s’appliquera pour la tranche du prix de vente comprise en 17 000€ et 60 000€, soit 473€.

Le taux de 0,825% s’appliquera pour la tranche du prix de vente excédant 60 000€, soit 742,5€.

Le montant total des honoraires du notaire s’élèvera donc à 260 + 173,25 + 473 + 742,5= 1648, 75€ HT. À ce montant là il faudra ajouter les taxes de 19,6%, d’éventuels frais annexes, les débours et les droits dus au Trésor.

 

Par frais annexes, on entend des frais autres que les débours, engagés par le notaire pour mener la transaction à bien. Il s’agit par exemple de la constitution du dossier, de la demande d’urbanisme, du bordereau de dépôt aux hypothèques, de copies authentiques. Leur coût s’élève à quelques dizaines d’euros, sauf pour la constitution du dossier qui représente en général 180€.

 

Les débours

Les débours, même s’ils sont payables directement au notaire, ne servent pas à leur rémunération. Ils concernent des services fournis par un tiers au notaire afin de lui permettre de réaliser la transaction.

 

Les bons dus au Trésor

C’est le notaire qui collecte et transmet à l’administration fiscale les taxes que l’acheteur doit payer. Ces taxes sont déterminées en fonction du type de bien acheté : logement neuf ou ancien, ou terrain.

 

Pour un logement ancien :

Un logement ancien est daté de plus de 5 ans ou a déjà fait l’objet d’une transaction, plusieurs taxes s’appliquent :

-       taxe communale correspondant à 1,20% du prix d’achat,

-       droit au bénéfice de l’État correspondant à 0,20% du prix d’achat,

-       droit d’enregistrement départemental correspondant à 3,80% du prix d’achat,

-       frais d’assiette correspondant à 0,09% du prix d’achat.

 

Pour un logement neuf :

-       taxe de publicité foncière correspond à 0,6% du prix d’achat,

-       TVA de 19, 6% du prix d’achat.

 

Pour un terrain :

-       taxe communale correspondant à 1,20% du prix d’achat,

-       droit au bénéfice de l’État correspondant à 0,20% du prix d’achat,

-       droit d’enregistrement départemental correspondant à 3,80% du prix d’achat,

-       frais d’assiette correspondant à 0,09% du prix d’achat.

 

L’idéal est que votre apport personnel couvre au minimum les frais de notaire. Cependant, vous pouvez faire des montages où ceux-ci seraient pris en charge par le prêt que vous demanderez.

La SCI

 

La SCI, ou Société Civile Immobilière, peut se révéler être un montage financier intéressant pour la gestion de biens immobiliers et surtout la transmission de patrimoine. Caractéristiques, avantages et inconvénients vous sont donc présentés dans ce guide, afin de déterminer si c’est une idée qui pourrait vous convenir.

Les caractéristiques.

Objet de la SCI :

L’objet de la SCI est civil (la société sera donc soumise au code civil) et immobilier (administration et gestion de biens apportés dans le capital ou acquis).

Son objet ne peut pas être commercial, elle ne peut donc pas louer des biens meublés, ni acheter des biens dans le but de les revendre. La vente de biens immobiliers doit rester une activité exceptionnelle.

Membres de la SCI :

Une SCI doit être constituée de 2 membres au minimum. Ils peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales (autres sociétés).

Constitution de la SCI :

Plusieurs étapes sont à respecter pour constituer une SCI : l’élaboration des statuts, le dépôt de ces statuts au greffe du tribunal, sa publicité et son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Les statuts doivent être signé de tous les associés et définir certains points comme :

-       son objet précis,

-       son capital social (pas de minimum exigé, peut être des apports en nature ou en numéraire),

-       les apports de chacun des associés,

-       sa durée (limitée à 99 ans),

-       son siège social (là où la société est basée),

-       les modalités de répartition du résultat (distribution aux associés? Si oui dans quelle proportion? …)

-       les modalités de gestion et de fonctionnement (y-a-t-il un gérant? Sera-t-il rémunéré?).

Gestion de la SCI :

Les statuts peuvent prévoir un ou plusieurs gérants. Ceux-ci peuvent faire parti des associés de la SCI ou être extérieurs. Ils peuvent être rémunérés ou pas, ils peuvent agir seul ou conjointement.

Obligations comptables de la SCI :

Comme toute société, la SCI doit pouvoir justifier de son bénéfice et de ses revenus (notamment en cas de contrôle fiscal). En outre, les associés doivent obtenir une fois par an un état des comptes.

Obligations fiscales de la SCI :

Des frais sont dus lors de la constitution de la SCI, mais également tout au long de sa vie. Une déclaration doit être établie chaque année afin de déterminer le résultat fiscal (positif ou négatif) de la SCI et ainsi imposer ses associés sur la part qui leur incombe.

Avantage de la SCI :

-       La transmission d’un patrimoine est l’avantage clé de la SCI.  Celle-ci est un moyen excellent et relativement simple pour transmettre un patrimoine immobilier. Il permet de transmettre à plusieurs personnes (plusieurs enfants par exemple) un seul et unique bien, évitant ainsi les problèmes d’indivision, ou de regrouper sous une même entité juridique différents biens.

-       La SCI permet de partager les risques d’exploitation  de façon décidée.

-       Elle peut conférer des avantages fiscaux.

Limites de la SCI :

-       Les contraintes de gestion de la SCI : Des formalités doivent être accomplies (rapport d’imposition, assemblées annuelles…). Si cette gestion est simpliste dans le cas de 2 associés, géographiquement proche, elle se complique avec le nombre de membres et leur éloignement géographique.

-       Le coût : La constitution d’une SCI a un coût qu’il faut prendre en compte et pouvoir assumer. Certaines opérations exigent également un montant (droit d’enregistrement lors de la cession de parts sociales par exemple).

-       Les situations potentielles de blocage : en cas de désaccords persistants entre les associés, la SCI peut se retrouver bloquée (incapacité de prendre une décision quant à l’investissement de travaux nécessaires, incapacité à se mettre d’accord sur la répartition des résultats…). Toutes les situations doivent donc être envisagées lors de la rédaction des statuts et ceux-ci doivent notamment prévoir les possibilités de retrait d’un ou plusieurs associés.

SCI et emprunt immobilier :

Il n’existe pas de prêt « spécifiques » ou « dédiés » aux SCI. Les établissements financiers leur proposent les mêmes prêts qu’aux particuliers, exclusion faite des prêts aidés, comme les prêts à taux zéro plus ou prêts conventionnés.

La banque n’accordera pas de traitement de faveur pour les emprunts qui se font par une SCI. Des cautions, garanties et assurances seront exigées,

Si emprunter via une SCI ne permet pas d’échapper à l’impôt, cela autorise tout de même de profiter pleinement de la déductibilité des intérêts. Des montages financiers, plus complexes, permettent de maximiser la fiscalité de la SCI, notamment avec l’emprunt in fine.

Comment obtenir le meilleur taux pour son prêt immobilier.

Faire jouer la concurrence

N’hésitez pas à faire le tour des banques et autres organismes financiers. Faites jouer la concurrence. Regardez ce que vous proposent chaque établissement et dressez un tableau comparatif.

 

Pourquoi est-ce nécessaire?

Des taux différents.

Les taux sont différents d’une banque à une autre, et varient selon les cas de figure. Ainsi dans une certaine configuration un établissement donné sera meilleur qu’un autre, et pour un autre montage ça sera l’inverse.

Prenons l’exemple du taux variable. Celui-ci est basé sur un indice de référence du marché monétaire. La plupart du temps, les banques françaises fondent leur taux variable sur l’Euribor. Mais d’autres peuvent l’indexer sur l’Eonia ou le TME. En outre, même si les établissements choisissent le même indice, leur taux peut tout de même être différent, car il y est ajouté une marge fixe distincte qui, elle, sera propre à chaque organisme financier.

Des gestes commerciaux différents.

Outre le taux, vous pouvez négocier les modalités de votre prêt. Certains établissements accepteront peut-être de réduire les frais de dossier, d’autres envisageront plutôt la réduction d’indemnités en cas de remboursement anticipé. Selon votre cas, choisissez donc l’offre susceptible de vous faire gagner plus (ou à défaut « dépenser moins »).

 

Des taux fluctuant d’un organisme à un autre, des possibilités de gestes commerciaux différents… prenez le temps de chercher et trouver le partenaire financier qui vous proposera le meilleur financement au meilleur tarif.

Comparer le TGE de façon prudente

Le Taux Effectif Global est l’outil indispensable qui vous permettra de comparer toutes les offres sur la même base. Il prend en compte tous les éléments que vous impose l’établissement financier pour accepter de vous octroyer le prêt (taux nominal du prêt mais également frais de dossier, assurances de prêt…). Cependant c’est une donnée à traiter avec prudence. En effet, si vous prévoyez ne pas souscrire les assurances de prêt proposées par la banque, celle-ci vous fournira un TEG sans assurance. Vous aurez cependant à les prendre auprès d’un autre établissement.

 

Pourquoi est-ce nécessaire?

Les banques mettront en avant le taux nominal de leur prêt, c’est-à-dire le taux d’intérêt de base. Mais celui-ci ne prendra pas en compte les frais de dossier ou frais d’assurance qui peuvent varier d’un établissement à un autre, et considérablement augmenter le coût du prêt.  La notion de TEG a donc été créée pour protéger l’emprunteur, en lui permettant de connaître exactement le coût de son crédit. Il est obligatoire pour l’établissement, sous peine de sanctions, de fournir à l’emprunteur potentiel le TEG exact du prêt financier proposé.

Accroître votre apport personnel

Apportez un capital de départ le plus important possible. Celui-ci peut se constituer d’épargne bancaire (épargne, placements, livrets divers, assurance vie, PEL, CEL), de dons familiaux, mais aussi des prêts familiaux (avec ou sans intérêt), du produit de la vente de biens (un logement déjà acquis, une voiture que vous n’utilisez que très peu, un quad…). Les prêts à Taux Zéro Plus sont également considérés par les banques comme de l’apport personnel. Renseignez-vous donc afin de savoir si vous pouvez y accéder.

 

Pourquoi est-ce nécessaire?

2 raisons justifient l’importance de votre apport personnel dans l’obtention du taux de votre prêt.

Premièrement, plus votre apport personnel sera important, moins vous aurez besoin d’emprunter pour financer votre projet. En empruntant moins, vous pouvez donc rembourser votre prêt plus rapidement. Il se trouve que la durée du prêt est un des éléments clé entrant en compte dans l’élaboration du taux. Plus la durée de remboursement du crédit est longue, plus son taux est élevé.

Deuxièmement, vous rassurez simplement le conseiller en face de vous. Si vous investissez vous-même dans ce projet, c’est que vous y croyez, vous voulez qu’il marche, et vous ne planifiez pas tout abandonner du jour au lendemain.

Gérer votre budget

Gérer votre budget c’est simplement dépenser moins que ce que vous gagnez (ou du moins ne pas dépenser plus que vos revenus). Votre conseiller vous demandera de fournir une situation détaillée de vos finances. Présentez lui donc un état clair, présentant dans un tableau vos revenus et en face vos dépenses.

 

Pourquoi est-ce nécessaire?

Là aussi il s’agit de rassurer le conseiller, lui montrer qu’il ne prend pas de risques en vous accordant un crédit.

Rechercher les meilleures assurances de prêt

Les établissements vous demanderont des assurances de prêt : assurance décès-invalidité, assurance perte d’emploi… La plupart des organismes financiers vous proposeront leurs propres assurances, ou bien celles de partenaires. Or, vous avez parfaitement le droit de choisir une assurance avec la compagnie que vous souhaitez, à partir du moment où elle couvre les garanties exigées par la banque.

 

Pourquoi est-ce nécessaire?

Parce que des différences peuvent là aussi intervenir et de cette façon réduire le coût de votre crédit.

 

Évaluez les différentes négociations

En effet, si l’établissement financier vous propose les frais de dossier gratuits, mais vous « assassine » avec un taux plus élevé, vous ne serez pas gagnant. Inversement, s’il vous fait un taux plus bas, mais vous impose des frais de dossier, il se peut que vous vous y retrouviez. Tout dépend du coût final de votre crédit.