La protection de l’emprunteur
Parce que l’acquisition d’un bien immobilier et la souscription au(x) crédit(s) le finançant est un acte lourd de conséquences et à long terme, le législateur a mis en place des mesures pour protéger l’emprunteur.
Voici donc un récapitulatif de vos droits en tant qu’emprunteur ou emprunteur potentiel.
La loi Scrivener régit depuis 1979 le cadre réglementaire des prêts immobiliers contractés par les particuliers d’un montant supérieur à 21 343€. Afin de leur offrir une protection et leur garantir un niveau minimal d’information, la loi Scrivener agit sur plusieurs étapes :
- lors de l’offre de prêt,
- lors du contrat de prêt,
- pendant le prêt.
L’offre de prêt :
Mentions obligatoires :
La loi oblige l’établissement financier à indiquer dans son offre de prêt un certain nombre d’informations à l’emprunteur éventuel afin que celui-ci puisse accepter ou pas l’offre avec tous les éléments en sa possession.
Information devant être transmises par l’offre de prêt :
- montant du prêt,
- taux effectif global (TEG),
- coût total de l’emprunt, incluant les intérêts, frais de dossier, frais d’assurances et autres frais,
- identification de chacune des parties intervenant dans le prêt (emprunteurs et co-emprunteurs, établissement prêteur…),
- type de prêt (prêt amortissable, relais, in fine…),
- type de bien financé (logement neuf, ancien, terrain nu, construction…),
- date de déblocage des fonds,
- tableau d’amortissement,
- assurances exigées pour l’octroi du prêt,
- éventuel recours à d’autres garanties (hypothèque, cautionnement…).
Délai de réflexion :
Une fois l’offre de prêt émise et transmise par courrier à l’emprunteur potentiel, celui-ci dispose d’un délai de 10 jours pour étudier l’offre et déterminer si elle lui convient. Il peut durant ce délai étudier d’autres offres qu’il aura également reçues de la part d’autres établissements financiers. À l’issue du délai, l’emprunteur devra faire connaître à la banque s’il accepte l’offre. Ce délai ne peut pas être réduit.
Cependant lorsque l’offre de prêt est émise, l’établissement est tenu de la maintenir aux mêmes conditions pendant 30jours au total. Ce qui permet à l’emprunteur de disposer d’un délai supplémentaire de 20 jours pour la comparer à d’autres offres.
Le contrat de prêt :
Acceptation de l’offre de prêt :
L’offre de prêt doit être acceptée et validée par l’emprunteur et co-emprunteur, mais également par toutes les personnes physiques se portant caution en cas de défaillance de l’emprunteur.
Pas de versements en avance :
Aucun versement ou paiement ne peut être exigé par l’établissement financier avant l’acceptation définitive de l’offre de prêt.
Condition suspensive et contrat de prêt :
Une condition suspensive est une condition qui, si elle se réalise, fait naître un événement. Si elle ne se réalise pas, l’événement n’aura pas lieu.
Dans notre cas, la condition suspensive est l’obtention d’un prêt. L’événement qui en dépend est la conclusion de la transaction. Ainsi si l’acquéreur potentiel obtient une offre de prêt correspondant aux caractéristiques de financement décrites dans la promesse de vente, la condition est considérée remplie. Il n’y a donc pas de raison valable pour annuler la vente, l’emprunteur devra acquérir le bien, et ce même s’il décide de ne pas accepter l’offre de prêt qui lui a été faite.
Une fois que l’emprunteur a obtenu son prêt immobilier, si la transaction ne se fait pas pour une raison indépendante de son fait*, celui-ci sera libéré de ses engagements envers l’établissement financier qui lui aura octroyé le crédit. L’annulation de la transaction doit avoir lieu dans un délai de 4 mois suivant l’obtention du prêt. L’emprunteur devra alors rembourser les sommes qui lui ont été versées (plus les intérêts correspondant).
* Exemple : un acquéreur cumule souvent plusieurs prêts pour financer son projet immobilier. Dans un tel cas, chaque organisme prêteur doit être informé des autres emprunts souscrits pour l’acquisition. Si l’acquéreur n’obtient pas l’un des prêts, correspondant au moins à 10% du montant total emprunté, le contrat de vente de vente est alors annulé et l’emprunteur sera libéré de ses obligations.
Si l’acquéreur ne compte pas financer le bien par un crédit, cela doit être indiqué dans la promesse de vente.
En cours de contrat
Remboursement anticipé :
Le législateur estime que l’emprunteur doit pouvoir solder son prêt avant son terme s’il le souhaite. En principe, un remboursement en avance, anticipé entraine des pénalités que l’emprunteur doit verser à l’établissement prêteur. Afin de limiter d’éventuels abus, il a été imposé que le montant de ces indemnités ne puisse pas dépasser 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts.
Exécution du contrat de prêt :
Dans les cas de construction de logement neuf, en cas de litige entre l’emprunteur et le professionnel en charge de la construction, le versement des mensualités du crédit peut être temporairement suspendu, jusqu’à la résolution du conflit. Cette suspension ne peut être décidée que par le tribunal, et une fois une entente trouvée, les mensualités non réglées devront être régularisées.